Darin rechnet das Forschungsinstitut Empirica sogar mit einem „Rückgang der Kaufpreise insbesondere in München und Berlin und möglicherweise auch in Stuttgart um real ein Viertel bis ein Drittel“ innerhalb der kommenden vier Jahre. Das Gutachten wird einmal im Jahr für den Zentralen Immobilien Ausschuss (IZA) erstellt, einer Lobbyvereinigung von Immobilienunternehmen und -verbänden. „Die Party ist vorbei“, sagte Harald Simons, Mitglied des Empirica-Vorstands.
Seit acht Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland, seit 2009 für eine 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnung mit einer höherwertigen Ausstattung im Durchschnitt um 61 Prozent. Deutlich niedriger war das Plus bei den Mieten mit 26 Prozent. Diese Unterschiede sind in den sieben Top-Großstädten Berlin, München, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg und Köln besonders stark. Daraus leiten die Ökonomen von Empirica ab, dass sich eine Immobilienblase bilden kann oder gebildet hat. „Wir haben in den Top-Sieben-Städten eine Übertreibung bei den Preisen“, sagte Simons.
Stimmt seine Prognose, wird es so nicht weitergehen. „Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind in München, Berlin und Stuttgart zu Ende gegangen. In Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf ist dies bislang nicht der Fall, aber ein zukünftiges Ablaufen ist auch hier gut möglich“, heißt es in dem Gutachten. Das liege nicht nur daran, dass die Zuwanderung zurückgehe. Teilweise schrumpfe sogar die Zahl der Einwohner wieder. „Die Jungen bleiben weg, denen sind München und Berlin schlicht zu teuer geworden“, sagte Simons.
Es ist unklar, wie es mit den Mieten weitergeht
Zugleich wachse aber das Angebot an Wohnungen kräftig. Das müsse sich auf die Kalkulation der Investoren auswirken. Kredite ließen sich nicht mehr allein aus den Mieteinnahmen bedienen, Investoren müssten Geld nachschießen, um Zins und Tilgung zu bezahlen. Simons rechnete deshalb damit, dass „die Kaufpreisübertreibungen von um die 30 Prozent zurückgenommen werden“.
Wie sich das auf die Mieten auswirkt, bleibt allerdings unklar. 2017 dürften 300 000 neue Wohnungen fertig gestellt worden sein. 2018 könnten weitere 350 000 hinzu kommen. „Damit nähert sich der Wohnungsmarkt endlich einer gleichgewichtigen Entwicklung, so dass der Druck auf die Mieten geringer wird“, heißt es in einer Zusammenfassung des Gutachtens.
2017 sind die Mieten jedenfalls weiter gestiegen, aber nicht gleichmäßig und mit großen regionalen Unterschieden. Nach den Berechnungen von Empirica war etwa jeder fünfte Bürger von einem hohen Anstieg der Mieten beziehungsweisen hohen Neuvertragsmieten betroffen. Fast ein Drittel der Bevölkerung wohnt dem Gutachten zufolge inzwischen in Kreisen mit einer Neuvertragsmiete von acht Euro und höher pro Quadratmeter. Etwa die Hälfte der Bevölkerung ist jedoch noch in Orten zu Hause, in denen das Mietpreisniveau unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt.
Quelle: Süddeutsche Zeitung
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