Die Zahl der Neubauten kann die Nachfrage nicht befriedigen. Beispiel Köln: In der Domstadt werden Hochrechnungen zufolge bis zum Jahr 2030 rund 50.000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Um dem Bedarf gerecht zu werden, müssten jedes Jahr 6000 neue Wohnungen entstehen. Dieses Ziel hat die Stadt bislang klar verfehlt. So wurden im Jahr 2016 gerade einmal 2400 neue Wohnungen fertiggestellt. Der Zuzug von Flüchtlingen hat die Lage noch verschärft. Im Jahr 2016 hat die Bundesregierung eine Residenzpflicht für bestimmte Flüchtlingsgruppen beschlossen. Heißt: Die Betroffenen dürfen ihren Wohnort nicht mehr frei wählen. In den Metropolen müssen sie so mit Einheimischen um den knappen Wohnraum konkurrieren.
Die Immobilienwirtschaft hat einen Schuldigen für die Wohnungsmisere ausgemacht: Die Politik müsse Grundstücksvergaben und Baugenehmigungsverfahren beschleunigen und bürokratische Hürden abbauen, fordert der Wirtschaftsverband ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss. Tatsächlich ist die Zahl der genehmigten Bauanträge trotz Wohnraumknappheit zuletzt gesunken. In den ersten neun Monaten 2017 ging die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr um sieben Prozent zurück. Deutschlandweit wurden in diesem Zeitraum rund 256.800 neue Wohnungen abgesegnet. „Wir dürfen nicht zulassen, dass dem Wohnungsbau jetzt die Puste ausgeht“, sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner. Die Immobilienwirtschaft stehe in den Startlöchern, nun sei der Gesetzgeber gefragt.
Ganz so einfach ist es allerdings nicht. Erstens gibt es für die sinkende Zahl an Baugenehmigungen gute Gründe: „In den Ballungszentren ist schlichtweg kaum noch Bauland frei“, sagt Ralph Henger, Experte für Wohnungspolitik beim Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW Köln). Wo kein Platz ist, kann man auch nichts bauen. Zweitens ist keineswegs klar, dass die Schuld an dem Engpass bei den Behörden zu suchen ist. So kam die Förderbank KfW Ende vergangenen Jahres zu dem Schluss, dass die Zahl der Baugenehmigungen durchaus genüge – es würden bloß nicht alle genehmigten Wohnungen sofort gebaut. Momentan seien deutschlandweit rund 600.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht im Bau.
Für die Lücke zwischen abgesegneten und realisierten Bauvorhaben nennen KfW-Experten mehrere Gründe. So nehme der Bau von Mehrfamilienhäusern selbst bei größter Eile mindestens zwei bis drei Jahre in Anspruch. Zudem herrscht am Bau seit Jahren Hochkonjunktur, befeuert durch die niedrigen Zinsen. Bauherren müssen oft lange suchen, bis sie alle nötigen Dienstleister und Arbeitskräfte für ihre Projekte beisammen haben. Ein weiterer Grund für die vergleichsweise niedrigen Neubauzahlen: Manche Investoren holen auf Vorrat Baugenehmigungen ein, setzen die Projekte aber nicht sofort um. Sie spekulieren darauf, dass die Miet- und Immobilienpreise noch weiter steigen.
Die Wohnungsknappheit sei ein gesamtgesellschaftliches Problem, für das es weder einen Sündenbock noch einfache Lösungen gebe, sagt IW-Experte Henger. „Wir brauchen einen Schulterschluss zwischen kommunaler Politik, Immobilienwirtschaft und Bevölkerung.“ Wenn alle zusammenarbeiten, gibt es durchaus Möglichkeiten, die Misere in den Griff zu bekommen: verstärkt in die Höhe statt auf der Fläche planen, Anreize für Neubauten erhöhen, mehr Geld in den sozialen Wohnungsbau stecken. Die gute Nachricht, so Henger: „In vielen Kommunen klappt die Zusammenarbeit zwischen allen Beteiligten immer besser.“
Quelle: Capital Immobilien-Kompass
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