Während staatliche Förderprogramme, wie zuletzt das Baukindergeld, den Eigenheimerwerb als sichere Altersvorsorge attraktiver machen sollen, werden auf der anderen Seite die Stimmen lauter, die einen nahenden Crash der Immobilienbranche prophezeien. Verbraucher sind von dieser öffentlichen Diskussion verunsichert. Zu Unrecht, glaubt Stephan Scharfenorth vom Vermittlungs- und Beratungsportal Baufi24.de. Er gibt zu bedenken: „Durch die restriktive Politik bei der Kreditvergabe haben wir in Deutschland eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten Europas.“ Die Sorge um die Folgen einer Immobilienkrise für private Käufer hält er daher für vorgeschoben. „Vorrangig wird zwar über Verbraucherschutz gesprochen, doch der weitaus größere Schaden entstünde gewerblichen Investoren, Banken und deren Rettungsorganen“, so der Experte. Denn laut Scharfenorth träfe eine platzende Immobilienblase besonders vermögende Anleger, die aus einer Spekulationsabsicht heraus gekauft haben. „Durch einen Crash geraten die Wiederverkaufswerte stark unter Druck und können für Investoren schlimmstenfalls zu einem Verlustgeschäft werden. Für Privateigentümer dagegen ändert sich kaum etwas, denn der reine Wohnwert der Immobilie bleibt für sie identisch“, so Scharfenorth.
Ohnehin schätzt Scharfenorth die gegenwärtige Lange als stabil ein. Preissteigerungen allein haben nach seiner Einschätzung nur begrenzt Aussagekraft. Zu komplex ist das gesamte System. Für den Fachmann sprechen zudem gleich mehrere Indizien gegen eine existenzbedrohliche Überbewertung des Marktes.
1. Lange Zinsbindung
Sowohl in Amerika als auch im europäischen Ausland werden oft variable Zinssätze zur Immobilienfinanzierung vereinbart. Dies birgt das Risiko, dass plötzlich steigende Zinsen sofort das gesamte Finanzierungskonzept zunichtemachen können. In Deutschland sind inzwischen jedoch langfristige Zinsbindungsverträge von über 10 Jahren Laufzeit die Regel, Tendenz steigend, wie eine Auswertung der Bundesbank ergab. „Dank langer Zinsbindungen können Kreditnehmer hierzulande langfristig sicher planen und sind bis zum Ende der Vertragslaufzeit selbst von starken Zinsveränderungen vorerst nicht betroffen“, resümiert Scharfenorth.
2. Hohe Eigenkapitalquote
Während es bis 2008 ein Leichtes war, ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen, gelang es deutschen Banken dank eines intakten Immobilienmarktes sowie langer Zinsbindungen eine größere Krise, wie sie die USA erlebten, zu vermeiden. Darüber hinaus sind auch sie heute vorsichtiger. „Vollfinanzierungen sind in Deutschland eher selten und werden in der Regel nur an Kunden vergeben, die eine sehr hohe Bonität aufweisen“, beobachtet Scharfenorth. Zudem stellen die Kreditinstitute hierzulande hohe Anforderungen an Darlehensinteressenten. So ist es für die Mehrheit der Kreditnehmer üblich, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufzubringen, um das Ausfallrisiko gegenüber der Bank zu reduzieren.
3. Einkommensstarke Käuferschichten
Kennzeichnend für den amerikanischen Markt vor der Immobilienkrise war, dass durch eine lockere Kreditvergabepolitik viele junge Käufer sowie Niedrigverdiener Wohneigentum finanzierten. Deutsche Banken beugen dieser Entwicklung durch eine restriktive Vergabepolitik vor und bewirken damit einen gegenteiligen Effekt: „Mit einer Eigenkapitalquote von rund 20 Prozent stellen die Banken für Privathaushalte eine hohe Hürde beim Eigenheimerwerb auf und schließen damit viele junge Menschen, Geringverdiener und zunehmend auch Normalverdiener aus“, so Scharfenorth und ergänzt: „Durch die strengen Kriterien der Darlehensvergabe ist der Hauskauf in Deutschland inzwischen zu einem elitären Vorhaben geworden.“ Dies legt auch eine Auswertung der Allianz nahe, die jüngst zeigte, dass die durchschnittliche Käuferschicht aus Besserverdienenden und älteren Altersgruppen besteht, die ausreichend Zeit hatten, um genügend Eigenkapital aufbringen zu können.
4. Geringe Wohneigentumsquote
Die Kreditvergabepraxis der USA führte insgesamt zu einer hohen Wohneigentumsquote. Der derzeitige Immobilienboom in Deutschland fällt dagegen deutlich geringer aus. So besitzen hierzulande nur knapp die Hälfte der Bürger Wohneigentum. Von ihnen haben zudem rund die Hälfte bereits ihre Immobilie abgezahlt, wie eine Erhebung von eurostat zeigt.
5. Geringe Leerstandsquoten
„Eine kritische Überbewertung, die schließlich in einer Marktbereinigung mündet, entwickelt sich oft dann, wenn Immobilien nicht mehr als Wohn-, sondern als reines Spekulationsobjekt gehandelt werden“, erläutert Scharfenorth. Während vergangener Immobilienblasen ließ sich beispielsweise beobachten, dass Immobilien zunehmend in der Absicht gebaut wurden, sie gewinnbringend weiterzuverkaufen. So entstand ein Bauboom, der die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum deutlich überstieg. Der Experte kann diese Entwicklung für Deutschland aktuell nicht bestätigen. Stattdessen herrscht vor allem in Ballungsgebieten, in denen die Preise stark steigen, ein extrem niedriger Leerstand bei zugleich großer Nachfrage, wie der CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigt.
Fazit für Privatkäufer
„Alles in allem steht die private Finanzierung von Wohneigentum in Deutschland auf sehr soliden Beinen“, fasst Scharfenorth zusammen. Daneben rät jedoch auch er zu Sicherheitsmaßnahmen: „Grundbestandteil einer langfristigen Planung sollte immer sein, die eigenen finanziellen Möglichkeiten genau zu erörtern und zusammen mit einem Fachmann ein Finanzierungskonzept zu erarbeiten, dass auch in Krisenzeiten noch tragfähig ist.“
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